Na dotazy odpovím ve Vámi zvoleném pořadí:
1/ Má obecné nařízení vlády přednost před konkrétním Prohlášením vlastníka?
Nejčastěji se v této souvislosti lze setkat s názorem, že přednost má prohlášení vlastníka (je-li ovšem dostatečně určité a netýká-li se těch částí bytového domu, které jsou pro samu jeho existenci klíčové).
Ustanovení § 1160 občanského zákoníku, stejně jako § 5 nařízení vlády č. 366/2013 Sb. se sice (na první pohled) tváří jako kogentní (ustanovení, od nichž se nelze odchýlit), nutno však vzít na zřetel § 1222 občanského zákoníku, dle něhož platí, že:
„Prováděcí právní předpis stanoví ... o kterých částech nemovité věci se má za to, že jsou společné, ...“
Tímto prováděcím právním předpisem je právě nařízení vlády č. 366/2013 Sb. Podstatné je zde sousloví „má se za to“, jelikož tímto souslovím občanský zákoník navozuje tzv. vyvratitelnou právní domněnku – takové ustanovení tedy platí pouze potud, není-li ujednáno něco jiného. Z § 1222 občanského zákoníku lze tedy dovodit, že části bytového domu, které jsou vyjmenované v nařízení vlády č. 366/2013 Sb., jsou společnými částmi bytového domu pouze tehdy, není-li ujednáno něco jiného (resp. nestanoví-li prohlášení vlastníka jinak).
2/ Jaký je správný výklad v mé specifické situaci?
Těžko říci – Vámi postoupená část prohlášení vlastníka totiž může být vykládána oběma způsoby. Osobně se kloním k názoru, že ve Vašem případě představuje balkon společnou část bytového domu, která je Vám vyhrazena k výlučnému užívání – zajisté však bude možné narazit i na opačné právní názory.
Balkon je v prohlášení vlastníka sice uveden v tabulce obsahující výčet místností tvořících bytovou jednotku, nelze však přehlédnout, že jeho plocha je od součtu ploch těchto místností oddělena - do celkové plochy bytu se tedy nezapočítává (je otázkou, z jakého důvodu je tabulka konstruována právě takto).
Ve výčtu společných částí bytového domu (pod tabulkou) nejsou balkony uvedeny – z této absence však, dle mého názoru, bude možné vyvozovat pro Vás příznivý závěr pouze tehdy, obsahuje-li tento výčet skutečně všechny společné části bytového domu (tedy v podstatě ty, které jsou uvedeny v § 5 a § 6 nařízení vlády č. 366/2013 Sb.). Pokud v tomto výčtu některá společná část bytového domu chybí, znamená to, že tento výčet je pouze demonstrativní (není tedy úplný) – tzn. že chybí-li zde některá společná část bytového domu, může zde chybět i balkon (jako společná část bytového domu).
3/ Patří terasa k bytu nebo se jedná o společnou část domu, kde mám pouze výlučné užívání?
Dle mého názoru není ve Vašem případě balkon součástí bytu, nýbrž jde o společnou část bytového domu, která je vyčleněna k Vašemu výlučnému užívání. Jak však píši v odpovědi na otázku ad 2/, lze Vámi postoupené podklady vyložit oběma způsoby (jelikož jsou formulovány poněkud neurčitě) – bylo by proto rovněž možné, abyste zaujala stanovisko, že balkon je součástí Vámi vlastněného bytu (a jde tudíž o Vaše výlučné vlastnictví).
4/ Mám právo ohradit se vůči zmenšení plochy terasy a iniciovat diskuzi o technickém řešení?
Toto právo by Vám svědčilo tehdy, pokud byste byla výlučnou vlastnicí balkonu. V takovém případě by SVJ nebylo samozřejmě oprávněno o Vašem balkonu rozhodovat. Jedná-li se naopak o společnou část bytového domu, záleží na tom, jakým způsobem byly rekonstrukce a zateplení odsouhlaseny (zda o nich hlasovalo shromáždění vlastníků, resp. jakým způsobem stanovy SVJ takové rozhodování ošetřují).
5/ Liší se uplatnění mých práv v případě, že by terasa byla skutečně vlastní součástí bytu versus společnou částí s výlučným užíváním?
Na tuto otázku odpovídám výše (v bodě 4/).
6/ Jaká mám práva a možnosti v této situaci?
Budete-li prosazovat názor, že balkon je Vaším výlučným vlastnictvím, můžete se bránit proti neoprávněnému zásahu do svého vlastnického práva (§ 1042 občanského zákoníku), a to v krajním případě i soudní cestou (typicky kontaktováním soudu a vznesením návrhu na nařízení předběžného opatření, kterým by bylo dočasně zakázáno provádět stavební práce na předmětném balkoně).
Přijmete-li naopak názor, že balkon je společnou částí bytového domu, lze Vám doporučit ověřit, kdo a jakým způsobem o provedení rekonstrukce a zateplení rozhodl – tzn. zda se tak stalo v souladu se stanovami SVJ.
7/ Mohu požadovat zastavení projektu, dokud nebude jasné technické řešení, které respektuje moje vlastnická práva?
Pakliže budete prosazovat názor, že jste výlučnou vlastnicí balkonu, tak samozřejmě ano. Je-li předmětný balkon Vaším výlučným vlastnictvím, rozhodujete o jeho stavebních úpravách pouze Vy (§ 1012 občanského zákoníku).
8/ Mohu odmítnout zateplení terasy, pokud ohrožuje mé vlastnické právo?
Na tento dotaz lze odpovědět zcela stejně, jako na dotaz č. 7/.
9/ Jak by měla správní firma SVJ postupovat, pokud vznesu své dotazy a chci projednat možné řešení?
Pokud budete zastávat názor, že balkon je Vaším výlučným vlastnictvím, bude nutné se proti případným nežádoucím stavebním zásahům bránit – tzn. upozornit stavební a správcovskou firmu na tuto skutečnost a Vaší připravenost bránit se případně i soudní cestou. Nebude-li toto Vaše stanovisko respektováno, bude nutné obrátit se na soud, a to s návrhem na nařízení předběžného opatření a následně s tzv. určovací žalobou (§ 80 Občanského soudního řádu) – touto žalobou se budete domáhat, aby soud svým rozhodnutím určil, kdo je vlastníkem balkonu.
Bude-li nutné vyřešit spornou otázku vlastnictví balkonu soudní cestou, doporučuji Vám využít služeb advokáta:
www.advokatikomora.cz
(a to advokáta zabývajícího se oblastí občanského práva).
Ztotožníte-li se naopak s názorem, že balkon je společnou částí bytového domu, bude záležet na tom, zda byly předmětné práce řádně odhlasovány, resp. zda o nich bylo rozhodnuto dle stanov SVJ – pokud totiž nikoli, mělo by být provádění prací samozřejmě zastaveno a mělo by proběhnout například hlasování členů SVJ (včetně umožnění seznámit se s projektem apod.).
10/ Měla bych se obrátit přímo na stavební úřad, nebo je vhodnější řešit tuto záležitost přes SVJ?
Pokud budete prosazovat názor, že balkon je Vaším výlučným vlastnictvím, je zajisté vhodné argumentovat vůči SVJ. Pakliže se SVJ s Vaším názorem neztotožní (což lze předpokládat), bude nutné obrátit se na soud (jak uvádím například v odpovědi na dotaz č. 9/).
Kontaktováním stavebního úřadu můžete prověřit, zda byly předmětné rekonstrukční a zateplovací práce řádně povoleny – základní otázka ne/vlastnictví balkonu tím však vyřešena nebude (jelikož do kompetencí stavebních úřadů takové rozhodování nepatří).
11/ Mám možnost jako individuální vlastník ovlivnit technické řešení mé vlastní terasy nebo vždy budu podléhat hlasování celého SVJ?
Je-li balkon Vaším výlučným vlastnictvím, jste to pouze Vy, kdo určuje, zda a jak bude tento balkon stavebně upravován. Jedná-li se naopak o společnou část bytového domu, musí být o technických parametrech rekonstrukce a zateplení rozhodnuto tak, jak s tím stanovy SVJ počítají (typicky hlasováním při shromáždění vlastníků).
_____________________________
Právní předpisy zmiňované v odpovědi:
- zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník
- nařízení vlády č. 366/2013 Sb., o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím
- zákon č. 99/1963 Sb., Občanský soudní řád
